西安市閻良區商貿發展規劃副本（2008-2020）——第九章 規劃的理論依據
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區位理論是關于企業或產業的地理位置及區域分布和變化的理論。主要有：
1．工業區位理論 由韋伯在1909年提出。他從運輸成本、勞動力成本和聚集因素等方面說明了工業區位移動的規律。工業生產需要運進原材料，在有多種原材料的情況下，企業的位置是在總運輸噸公里最小，即總運輸成本最低的一點。但如果移出這一點勞動力成本減少并且減少的勞動力費用大于增加的運輸費用時，區位會向勞動力成本更低的位置移動。除此以外，影響工業區位的因素還有聚集因素，即企業在相鄰的區位布局。出于企業內部的原因，如生產和技術上需要相互協作等而出現的聚集稱為生產技術聚集或純聚集，由于企業外部的原因如聚集給企業帶來額外利益等出現的聚集稱為社會聚集或以外聚集。純聚集導致同一行業聚集的地方性經濟，社會聚集導致多行業聚集的城市性經濟，而純聚集和社會聚集共同作用的結果則導致大城市和大工業高度集中的中心區工業。
2．市場競爭區位理論 市場競爭區位由瑞典經濟學家帕蘭德（T·Palander）1935年提出。他從市場的角度來研究區位形成與變化，認為人口的分布變化和新技術、新產品的引進都可以打破原有的市場平衡，改變市場和產業的分布狀況。例如，兩個企業共同服務一個市場，且生產與運輸成本相同，則市場分界線在兩個企業的中央。如果甲企業降低成本，則市場會向乙企業一邊擴張；如果乙企業也降低成本，且幅度大于甲企業，則反過來市場會向甲企業擴張。最后的結果是其中的一方失去市場，只好轉移到其他地方開辟新的市場。
3．貿易邊界理論 貿易邊界理論由費特（E·A·Fetter）1924年提出。他認為，任何工業或商業企業的競爭力都取決于銷售量，取決于消費者的數量和市場區域的大小。兩個企業的貿易邊界由雙方的價格/成本之比所決定，價格或成本相同，貿易邊界在兩個企業的中央；價格或成本不同，市場邊界偏向價格或成本高的一方。
4．市場區位理論 市場區位理論由廖什1939年提出。他認為市場完全是經濟力量內部作用的結果，市場區域取決于企業經濟力量的擴大和收縮。由于產品價格隨距離的增加而增加，而消費者的購買數量隨價格的增加而減少，直至為0。這樣，企業的市場就成為一個以企業為軸心的圓錐形，圓錐形的半徑為價格，高為銷售數量。在有許多競爭企業的情況下，各個企業的市場就會成為相互連接的六邊形，形成蜂房狀的市場區隔。
5．中心地理論
中心地理論由德國地理學家利斯塔勒（W·Christaller）1933年提出。他將向周圍區域居住的人口供應物品和勞務的地點稱為中心點，而消費者到中心點購買商品的成本隨離中心點的距離增加而增加。當距離大到一定的限度，消費者就會轉向其他距離較近的中心點購買，這個最大距離就是市場邊界。在單個企業的情況下，生產區域是圓形的，而在有許多企業的情況下，市場變成相鄰的六角形。他還將中心點分為不同的級別，級別由企業維持生存必需的最低收入——門檻所決定。門檻越低，需要的最低光顧人口越少，市場的區域也就越小，中心點的級別也就越低。一定區域的中心點的多少與中心點的級別有關，級別越高，中心點的數量越少，級別越低，中心點的數量就越多。不同級別的市場按一定規律成六角形有序地排列，形成市場等級序列。
1．商圈的界定 商圈也稱商勢圈，是指零售店鋪或商業街吸引顧客的空間范圍，或者來店顧客的地域范圍。日本商圈問題專家室井鐵衛認為,“所謂商圈就是現代市場中，企業市場活動的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費者空間范圍相重疊的空間范圍。”從零售業的角度來看，可以簡單地將商圈理論理解為零售店鋪影響所及的范圍。這種影響范圍包涵了三個相互重疊和交叉的內容。
（1）商圈是一個具體的區域空間，是一個大致可以界定的地理區域，商圈的最大半徑也就是商店與其基本顧客居住地的最遠距離。一個具體的零售店鋪的商圈可以在地圖上標出來。
（2）商圈是一個企業市場營銷活動的空間廣度。在這個空間廣度，企業向顧客提供各種產品和勞務。因此，可以將商圈看成是企業營銷活動創造的市場空間。
（3）商圈又是一個消費者購買商品的行為空間。商圈可以表述為消費者生活受益、方便購物的行為區域。因此，又可以將商圈看成是由消費者購買活動創造的區域空間。
如果借助物理學中“場”的概念，所謂商圈，就是由消費者的生活行為、為滿足消費者需要而從事經營活動的企業市場行為以及消費者的購買行為共同創造出來的一種“商業場”。在這個“場”內，消費者與經營者是相互依存的，顧客的生活行為、購買行為與企業的市場行為相輔相成，構成一個共同的空間范圍，零售店的經營主要是圍繞商圈進行的。
2．商圈的層次
商圈具有比較明顯的層次性特征，一般由三個層次構成，即：
（1）主要商圈。或稱基本商圈，T指最接近商店并擁有高密度顧客群的區域，通常本區域50%左右的消費者來本店購物。
（2）次要商圈。位于主要商圈的外圍，顧客光顧率較低，一般這一區域15－20％的消費者來本店購買商品。
（3）邊際商圈。位于次要商圈的外圍，屬于本企業的輻射范圍，在此商圈內來本店購物的比例更低。一般本企業的顧客有10%左右來自邊際商圈。
3．影響商圈的主要因素
（1）地區人口狀況 企業所處外部環境的人口密度、收入水平、職業構成、性別、年齡結構、家庭構成、生活習慣、消費水平、以及流動人口數量與構成等，對于企業商圈的形成具有決定性的意義。
（2）地區產業構成 一個企業的外部環境是工業區還是農業區，是城市還是農村，對商圈的形成具有重要意義。如果一個農業區域發現了豐富的礦藏，將要開發成一個新型的工業區時，會擴大企業的商圈領域。
（3）周邊交通狀況 交通狀況對于商圈的形成有著十分重要的意義。商圈的劃定必須要考慮道路狀況，是否有公共汽車或電車停車站，是否有地鐵站連接，是否有配套停車場等。
（4）地區城市規劃 城市網點的商圈形成受到城市整體規劃的制約。如果企業選址位于區級商業中心，其商圈范圍大，可能涉及全區；如果企業選址在當地居民區，則商圈范圍只涉及當地居民區域。
（5）商店聚集狀況及商業區的形成 零售企業的聚集可分以下四種情況：第一，多種零售業的聚集。這是經營商品種類完全不同的零售企業的聚集，這種聚集，企業之間不會產生競爭，而會對企業帶來更強的市場吸引力。第二，有競爭關系的零售業聚集。這是指經營同類商品商店在同一個地區的聚集。這樣的結果，使這一商業區企業之間既產生競爭，又產生集聚效應。第三，有補充關系的零售業的聚集。所謂補充關系是指兩個以上的商店經營商品互為補充，以滿足消費者的要求作為目的。第四，零售業與其他相關行業的聚集。在這里，主要是指零售業與飲食業、服務業、娛樂業以及郵電、銀行的聚集。這是一種多功能型的聚集，有利于產生放大的聚集效應，從而有效地擴大該地區的購物與服務商圈。
9.2、市場評估的方法
市場選擇開始從能提供最大經濟潛力的地區或大都會區中進行選擇。就企業價值政策原則及營銷目標的內容而言，管理階層所評估的因子包括區域經濟基礎、競爭程度，人口數量、其社會經濟特色及整體潛力。然后，在所選擇的區域或城市內再加以進一步的選擇。由于地區的地理結構、住宅型態及土地使用的不同，在這些地區內也會有可觀的變化，最后，零售商必須從事特定地點的選擇。在從事場址選擇時，必須就土地及開發成本、交通量、移入及移出的難易等，進行評估。
市場飽和評估：一般而言，零售飽和水準較低的地區，提供成功的可能性較大。零售飽和程度的指標很多。最常用的零售飽和指數（index of retail saturation,簡稱IRS）的公式列式如下：
IRS=C*RE/RF
其中：IRS：某地區零售飽和指數； C：該地區的顧客數；
RE：該地區每一個顧客的零售支出；RF：該地區零售設施平方米
零售商可利用IRS與某些規范比較，以評估該地區的吸引力。這些規范包括零售商的經驗或產業的規范。飽和指數越高，零售潛力越大。
所謂市場擴張潛力（market expansion potential , 簡稱MEP）,是指透過對某地區的市級每人或家庭零售與預期銷售的比較而得，而這一預期銷售則是人口特征與競爭環境的函數。預期銷售可以利用回歸模型來決定?；貧w模型中的相依變化變數為每人或每家庭銷售，獨立變數則為人口或其他市場的特征。如同IRS一樣，高的MEP表示有利于市場擴充的地區；低的或負的MEP則表示不利于市場擴充的地區。
同時以零售飽和與市場擴張潛力兩者來評估市場吸引力，較單獨以零售飽和市場擴張潛力來評估為佳。下圖是以零售飽和指數及市場擴張潛力表示市場地區劃分的矩陣。途中的第一象限，具有高的市場擴張潛力及高的零售飽和指數，因此具有最吸引力的市場。相反的第四象限則具有低的市場擴張潛力及低的零售飽和指數，是最不吸引力的市場。至于第二及第三象限市場，則顯示競爭較激烈的市場。
